progressivi, che senza intaccare l’ammontare del debito pubblico, costringe i comuni ad incrementare le volumetrie da realizzare, a moltiplicare le occasioni di espansione edilizia, a facilitare la valorizzazione immobiliare.
Siamo dunque in presenza di una causa principale provocata da un indirizzo di politiche di spesa che trova concordi governi di entrambi gli schieramenti politici. Questa causa ha poi trovato tre condizioni che hanno ulteriormente amplificato gli effetti perversi già prevedibili. La prima riguarda la particolare congiuntura del mercato edilizio italiano che ha conosciuto in quest’ultimo decennio un andamento molto dinamico. Una parte della grande liquidità di cui dispone il mercato finanziario internazionale si è indirizzata verso l’Italia, provocando sia la enorme rivalutazione immobiliare e alimentando la domanda di nuovi alloggi. Sono, come noto, i fondi immobiliari, i fondi pensionistici e altri tipi di investitori della stessa categoria che tengono alto il tenore delle vendite degli immobili. La seconda condizione che ha amplificato la dinamica del settore edilizio riguarda il numero considerevole degli immigrati che vivono nel nostro paese. Nello scorso anno i cittadini stranieri in possesso di regolare permesso di soggiorno erano circa tre milioni. Se a questi si aggiunge anche la quota dei clandestini, si comprende come questo segmento sociale abbia contribuito a tenera alta la domanda di abitazioni. La terza condizione è infine relativa ad una precisa volontà del legislatore nazionale che all’interno del provvedimento di vendita del patrimonio immobiliare pubblico, la cosiddetta “cartolarizzazione” ha inserito una sorta di istigazione a delinquere, prevedendo che una quota (il 5%) della “valorizzazione immobiliare” che i comuni riescono a concretizzare venga trattenuta dai comuni medesimi.
Un esempio paradigmatico viene da Roma. Nell’agosto 2007, abbiamo appreso che Pirelli real estate, Fingen e Maire si sono aggiudicati in un’asta pubblica promossa da Fintecna, l’ex Istituto geologico di Largo Santa Susanna nei dintorni di via Nazionale, 23.000 metri quadrati di suolo dell’area dello scalo ferroviario di San Lorenzo, l’ex Zecca dello Stato di piazza Verdi ai Parioli, e 7 ettari di terreni a Valcannuta, nell’estrema periferia occidentale. La vendita non avviene secondo il valore dell’immobile nel suo stato attuale e nello stato previsto dagli strumenti urbanistici. Le regole sono state cancellate e si vende sulla base del principio della valorizzazione immobiliare. L’ex Istituto geologico sarà destinato ad attività commerciali. A San Lorenzo saranno edificati 50 mila metri cubi di residenze. A piazza Verdi si realizzerà un albergo con circa 200 posti letto e “non meno” di 250 appartamenti. A Valcannuta verranno infine realizzati 200 alloggi residenziali e strutture commerciali. Una parte del maggior valore ottenuto con le valorizzazioni tornerà nelle casse del Comune, ma ogni ragionamento su uno sviluppo equilibrato della città, della necessità di salvaguardare le aree agricole come Valcannuta non fa più parte dell’orizzonte culturale.
Si fa “cassa” e le città vanno a fondo. Ed è importante sottolineare che la legge sulle cartolarizzazioni fu approvata nel 2001 dalla compagine di centrodestra e che l’attuale governo si è ben guardato dall’abrogare.
Uno dei settori su cui in questi anni si è maggiormente indirizzato il mondo finanziario internazionale riguarda la realizzazione dei grandi centri commerciali. La conquista da parte della grande distribuzione europea (Carrefour, Panorama, Auchan, Lidl, etc.) dell’Italia ha avuto inizio dal nord-est per poi dilagare dappertutto. Il meraviglioso paesaggio agricolo italiano che era riuscito a scampare all’edilizia residenziale abusiva, è ormai caratterizzato dall’esistenza di enormi capannoni circondati da anonimi parcheggi. Molti di questi capannoni sono stati resi possibili dalla terza legge di condono emanata dal governo di centro destra. Gli altri sono stati realizzati in base alla cultura della deroga urbanistica e alla monocultura delle “liberalizzazioni” su cui torneremo tra poco.
Il caso romano è, come sempre, emblematico. Fino alla metà degli anni novanta esistevano soltanto due centri all’ingrosso della catena Metro. Sulla base della cultura “dell’urbanistica dell’offerta” che forma la spina dorsale del nuovo piano regolatore è stata aperta la strada ad ogni tipo di intervento, in qualsiasi luogo urbano, a prescindere dalla sussistenza dei sistemi di mobilità. L’apertura del grande centro commerciale di Lunghezza ha aggravato ulteriormente lo stato di perenne collasso viario che vive il tratto urbano della Roma-L’Aquila. La nuova gigantesca localizzazione non doveva dunque essere autorizzata senza sottoporla a severe verifiche preventive dell’efficienza dei sistemi di accessibilità. Oggi si corre ai ripari. Con la solita ricetta: il privato ha concretizzato il suo affare, ora tocca al pubblico venire in soccorso. E’ così in corso di avanzata progettazione la realizzazione di due nuove corsie stradali per ciascun senso di marcia. Chilometri di asfalto, migliaia di ettari di campagna cancellati.
L’altro esempio riguarda i complessi Fiera di Roma/Centro commerciale Leonardo localizzati lungo l’autostrada per l’aeroporto di Fiumicino. Questo tratto autostradale era già stato ampliato a tre corsie per il grande Giubileo del 2000 ma, nonostante quell’intervento, è spesso bloccato a causa dell’intenso traffico. Nello scalo aeroportuale arrivano ogni anno oltre trenta milioni di viaggiatori e si comprendono i conseguenti effetti sulla domanda automobilistica. La localizzazione della nuova Fiera e dell’enorme centro commerciale non sono state sottoposte a verifica di accessibilità e anche in questo caso la soluzione è stata brillantemente trovata: si stanno realizzando nuovi svincoli e nuovi assi autostradali che porteranno a cinque le corsie per ogni senso di marcia. Con soldi pubblici è stata cancellato il paesaggio dell’ultimo tratto del corso del Tevere.
Ma oltre a queste patologie, ciò che colpisce nel caso romano è il numero dei centri commerciali aperti in meno di dieci anni. Localizzati quasi sempre intorno o in prossimità del Grande raccordo anulare, sono stati aperti 28 grandi centri commerciali con superficie di vendita superiore ad un ettaro. Sono stati creati circa 50 mila posti di parcheggio per automobili per un consumo di suolo pari a centinaia di ettari. Come Roma, così è l’Italia, dalla campagna umbra al Piemonte, dalla via Emilia alla Puglia: migliaia di ettari sacrificati ai centri commerciali.
E veniamo ad una caratteristica peculiare dell’Italia, e cioè l’uso disinvolto di un ideologico concetto di liberalizzazione. In altri paesi avanzati ci si è infatti posti il problema della regolazione dei grandi centri commerciali, della loro equilibrata distribuzione, del loro inserimento in luoghi dotati di sistemi di accessibilità complessa e non solo automobilistica. Nella Germania sono state addirittura poste in essere politiche di contrasto alla paventata conquista dei mercati da parte del colosso statunitense Wall-Mart. Quei paesi, insomma, sono in grado di distinguere tra il governo del territorio e la supina subalternità, culturale ed economica al mercato.
Le conseguenze sul paesaggio urbano sono queste: a Roma nel mese di aprile 2007 viene inaugurato l’ennesimo gigantesco centro commerciale. Localizzato lungo l’autostrada Roma-L’Aquila, ne parlavamo prima, viene pretenziosamente denominato “Porta di Roma est”. Le agenzie di stampa prontamente amplificate dai quotidiani ci dice che siamo di fronte ad un primato: si tratta del centro di più grande dimensione dei paesi dell’Europa occidentale, oltre ventimila metri quadrati di superficie di vendita, migliaia di posti auto disponibili per la clientela.
Passano soltanto due mesi e gli stessi quotidiani annunciano un nuovo record. Lungo la via di Bufalotta, a Roma nord, viene inaugurato il centro commerciale più grande d’Europa, e cioè più grande del precedente, per simmetria chiamato “Porta di Roma nord”. In questi giorni è stato inaugurato un nuovo megacentro commerciale in prossimità della nuova Fiera di Roma, nel comune di Fiumicino: un nuovo record europeo. Nessuno si è mai posto una semplice questione. In Europa esistono metropoli di dimensione demografica cinque o sei volte più grande di Roma. Città internazionali di grande complessità e di enorme peso economico. Se nessuna di queste metropoli possiede centri commerciali paragonabili a quelli romani un motivo ci sarà: deriva da una diversa cultura delle regole.
E la mancanza di regole non devasta soltanto il paesaggio, ma distrugge la ricchezza sociale delle nostre città. In Francia hanno calcolato che l’apertura dei grandi centri commerciali fa chiudere nel giro di pochi anni almeno settanta attività commerciali tradizionali, quelle che connotano i tessuti urbani e spesso rappresentano le uniche attività non residenziali presenti nelle periferie urbane. Ciò significa che nel breve volgere dei prossimi anni assisteremo alla rarefazione del presidio sociale rappresentato da tali attività commerciali. Già oggi non si riescono a trovare operatori economici disposti a investire nell’apertura di attività commerciali di media e piccola dimensione in periferia. Le città mutano volto e concentrano in luoghi accessibili soltanto con le automobili la vitale funzione del commercio. Insomma, mentre si accendono le luci di decine di centri commerciali si spegne una città intera.
